По статистике Центрального банка РФ большинство россиян оформляет ипотечный кредит на срок более 15 лет. Это время, в течение которого могут измениться обстоятельства заемщиков, в том числе может произойти и увеличение доходов. В этом случае экономисты рекомендуют производить досрочное погашение ипотеки. Так заемщик может значительно сэкономить средства на уплате процентов банку и сократить сумму ежемесячного платежа.

Досрочное погашение ипотеки

Можно ли погасить ипотеку досрочно?

Законодательно в РФ разрешено досрочное погашение (ДП) части ипотеки. Предусмотрено два варианта внесения оплаты, позволяющих изменить условия кредитования.

  • Изменение сроков ипотечного кредита при сохранении размера ежемесячных взносов. В этом случае снижается переплата по процентной ставке. При единичном внесении средств, значительно превышающих ежемесячный взнос, этот вариант в несколько раз более выгоден для заемщика.
  • Изменение размеров регулярного ежемесячного платежа с сохранением срока ипотечного кредита, предусмотренного договором. Заемщик после внесения дополнительных средств сокращает сумму ежемесячных взносов. Возможностью досрочного погашения ипотечных займов можно пользоваться регулярно, если иное не прописано в договоре. При частых выплатах сумм, превышающих ежемесячный платеж, экономия будет существенной.

Большая часть российских банков предоставляет своим клиентам право выбора способа досрочного погашения. Правило распространяется и на военную ипотеку.

АИЖК

Агентство ипотечного кредитования (в 2018 г. переименовано в АО «ДОМ.РФ») предоставляет клиентам возможность полной или частично досрочной уплаты долга по ипотечному кредиту в любое время после подписания договора.

При частичном погашении ипотечного займа банк сокращает срок кредитования, а сумма постоянного взноса остается прежней. Второй вариант, доступный заемщикам общества –уменьшение суммы ежемесячного взноса.

Оба варианта ДП экономически выгодны и оформляются после написания заявления, заполнить которое можно на сайте в «Личном кабинете» или в отделении банка ВТБ.

Газпромбанк

Клиентам «Газпромбанка» доступно ДП ипотечного займа уже в следующем месяце, после оформления договора. Ограничений по сумме и срокам внесения платежей нет. Для проведения процедуры заемщик должен написать заявление минимум за 3 дня до предполагаемого списания и внести средства на свой счет. К заявлению оператор банка распечатает новый график внесения регулярных платежей.

ДельтаКредит

В договорах банка «ДельтаКредит» предусмотрено полное и частичное погашение ипотечного займа раньше установленного срока. Ограничений по срокам количеству вносимых денег и количеству обращений с заявлением на ДП нет. Заявка на проведение досрочного погашения пишется заранее и в назначенный день вся сумма, оговоренная специалистом банка, списывается со счета заемщика. При частичном погашении клиент выбирает между уменьшением срока кредитования или размера вносимых по графику средств.

Помимо распространенной схемы ДП «ДельтаКредит» реализует программу «Платеж раз в 14 дней». Кредитуемый формирует платежный график с внесением средств раз в 2 недели. Так количество средств, уплаченных за ипотеку в течение года, превышает годовой размер по стандартной схеме гашения ипотеки. Кредит гасится быстрее, уменьшается размер переплаты.

Открытие

Оплатить часть ипотеки или закрыть ее полностью раньше срока можно в банке «Открытие». Для этого нужно обратиться к оператору и заполнить бланк заявления на погашение кредита. Когда ссуда гасится сверх платежей по ежемесячному графику, сокращается объем переплаты банку.

Райффайзен

Отличительная особенность «Райффайзен» банка – это возможность вносить средства на досрочное погашение любых займов через мобильное приложение «R-Connect» без обращения к специалисту отделения. Ссуда оплачивается полностью или частями. Внесенные деньги зачисляются на следующий день, программа сама пересчитывает процентную нагрузку и сумму оставшегося основного долга. Происходит изменение ежемесячных взносов в меньшую сторону, срок кредита не уменьшается.

Ограничений по количеству ДП и сумме вносимых средств нет.

Россельхозбанк

Эта финансовая организация дает возможность выбора способа погашения ипотечного займа: аннуитетная или дифференцированная. Досрочная оплата может быть частичной или полной, без ограничений по сумме и частоте внесения средств, в том числе работает погашение средствами материнского капитала. Сумма ДП списывается на основании заявления, написанного заранее, в день ежемесячных снятий средств со счета клиента.

Уралсиб

Договором этого банка разрешено полное и частичное ДП ипотеки. Доступны два варианта: с сокращением общего времени кредитования и изменением суммы платежей по графику в меньшую сторону. Оба способа финансово выгодны кредитуемому.

Для проведения операции клиент должен сообщить банку минимум за 2 недели до очередного внесения оплаты о своем решении, написать заявку и внести деньги на счет. Принимаются средства материнского капитала.

Выгодно ли это?

Каждый платеж сверх установленного графиком размера уменьшает долг заемщика перед банком. ДП ипотеки полностью или частями выгодно клиенту банка. Для точных расчетов своей выгоды можно воспользоваться онлайн-калькулятором на сайте финансовой организации или позвонить на горячую линию специалистам банка.

Как рассчитать остаток при частичном погашении?

Рассчитать выгоду от внесения досрочных платежей можно самостоятельно. Для этого используется функция «ПЛТ» в файлах Excel.

Преимущества расчета ипотеки в Excel с учетом досрочных погашений заключаются в:

  • возможности расчета для разных способов платежей;
  • отражении полного графика;
  • возможности сохранить и сравнить выгоду от досрочных выплат.

Для вычисления размера выгоды после ДП необходимо создать новую таблицу «Шаблон – Решения – Рассрочка» и ввести значения строк в ячейках.

Например, при ипотеке 5 000 000 рублей и оставшемся после частичного погашения долге в размере с процентной ставкой 11% годовых на 180 месяцев таблица автоматически составит график платежей. Для перерасчета необходимо ввести в ячейку «Дополнительный платеж» имеющуюся сумму, например 450 000 рублей. Общая выплата в месяц составит 506 829 рублей, переплата по процентам составит 3 859 911 вместо 5 229 368 рублей.

Чтобы воспользоваться готовым ипотечным калькулятором в Excel с учетом досрочного погашения, нажмите сюда: https://yadi.sk/i/tVVuGcM7W_-H0w

Что выгоднее: уменьшить срок или платеж?

Клиенты банков самостоятельно выбирают вариант досрочного погашения. Помочь оценить выгоду может оператор кредитной организации. При погашении крупными суммами экономически выгоднее снижать сумму регулярных платежей. А оставшуюся разницу снова вкладывать в займ сверх графика.

Некоторые кредитные организации указывают в договоре условие, при котором в определенный период времени процентная ставка по ипотеке повышается. В этом случае преимущество будет у способа с сокращением сроков кредита.

На какой срок лучше брать ипотеку при досрочном погашении?

Когда у заемщика есть возможность вносить платежи с опережением графика, встает вопрос периоде времени, на который выгоднее заключать кредит. При длительных сроках с высокой процентной ставкой (выше 8 % годовых) выгода банка практически равна сумме основного долга, и снижается всего в 2 раза при ДП. Если есть возможность оформить ипотеку на срок 5-7 лет (вместо 10-15), то переплата снижается в 3-4 раза.

Почему при досрочном погашении ипотеки увеличивается процентная ставка?

Окончательная стоимость ссуды зависит от всех платежей и дополнительных комиссий. При внесении средств сверх графика в первые годы пользования кредитом полная процентная ставка может увеличиться на десятые-сотые доли процентов за счет дополнительных единовременных комиссий банка. При досрочном погашении полная процентная выгода будет больше указанной ставки в договоре.

Как пересчитывается ипотека при досрочном погашении?

Самостоятельно рассчитать размеры оставшегося основного долга после внесения частичной платы или рассчитать сумму для полного закрытия займа можно по простым формулам.

При полном

Пример полного погашения ипотеки:

  • сумма ипотеки: 5 000 000 рублей;
  • процентная ставка: 11 % годовых;
  • срок займа – 15 лет;
  • тип платежа: аннуитентный.

В случае досрочного погашения на 41-й месяц кредита:

  • Остаток основного долга до досрочного погашения: 4 455 716,54 рублей;
  • Размер ежемесячного платежа без учета досрочного погашения: 56 829,85 рублей;

Сумма, необходимая для полного погашения оставшегося долга, рассчитывается по формуле:

Платеж = сумма основного долга + сумма ежемесячного платежа

В результате получаем: 4 455 716, 54 + 56 829,85 = 4 512 546,39 рублей.

Результаты вычисления действительны для аннуитетного и дифференцированного способа оплаты.

При частичном

Для вычисления размера основного долга (ОД) при частичном погашении используется формула:

ОД = остаток ОД — размер платежа по графику — размер досрочного платежа

Досрочное частичное погашение на 41-й месяц кредита:

  • остаток основного долга до досрочного погашения: 4 455 716,54 рублей;
  • размер ежемесячного платежа без учета досрочного погашения: 56 829,85 рублей;

Размер дополнительного платежа = 450 000 руб.

ОД = 4 455716, 54 — 56 829,85 — 450000 = 3 948 886, 69

Затем необходимо посчитать размер платежа по графику (180 месяцев – 41 месяц = 139 месяцев).

n — количество оставшихся месяцев.

i — процентная ставка по займу в месяц (11% годовых / 12 месяцев = 0, 00916 %).

Размер платежа после досрочного внесения средств = 3 948 886, 69 х 0,0127 = 50 291, 34 рублей.

Что нужно сделать?

Первое условие, которое нужно выполнить перед ДП ипотеки – уточнить у банка возможность и способ погашения, есть ли ограничения по размеру и количеству вносимых сумм. Затем заемщик уведомляет банк о своих намерениях за несколько дней до постоянного списания средств.

Заявку на досрочное погашение можно заполнить в отделении кредитной организации или позвонить по телефону горячей линии.

Если списание выпадает на выходные или праздничные дни, оно всегда переносится на первый рабочий день. В этом случае заявление пишется на несколько дней раньше установленного банком срока

Как вернуть излишне уплаченные проценты?

Граждане РФ, приобретавшие жилье с использованием ипотечных средств, имеют право на возврат излишне уплаченных процентов по ипотеке при досрочном погашении. Для этого оформляется налоговый вычет. Положенные к возврату средства делятся на:

  • 13 % от итоговой суммы ипотечного займа;
  • 13 % от суммы переплаты по процентам.

Максимальная сумма возврата в обоих случаях – 260 000 рублей (то есть 13% от 2 000 000 рублей).

Налоговый вычет от общего размера ипотеки возвращается в течение трех лет с момента покупки недвижимости. Получить его можно один раз в жизни. Вычет от выплаченных банку процентов оформляется только после полного закрытия ссуды.

Пример: При займе в 2 500 000 рублей размер налогового вычета составит 260 000. При закрытии ипотеки с процентной переплатой в 1 500 000 рублей налоговый вычет составит 195 000.

Что делать после досрочного погашения ипотеки?

После внесения последнего платежа на кредитный счет заемщику необходимо обратиться в свою кредитную организацию за справкой об отсутствии долговых обязательств перед банком. Этот документ впоследствии нужно подать в регистрационную палату (ЕГРП) для снятия обременения с недвижимости. Затем регистрационная палата в срок до 2 недель оформит выписку, подтверждающую право владения собственностью.

Какие документы отдают в банке?

После закрытия долга заявителю нужно запросить у банка следующие документы:

  • справку о полном погашении ипотеки;
  • выписку по счету, подтверждающую нулевой остаток.

Эти документы подлежат длительному хранению.

Возвращается ли страховка?

Страховые полисы, оформленные вместе с ипотекой, действуют в течение одного года. При досрочном погашении заемщику следует обратиться к страховщику с заявлением на возврат страховки за оставшиеся в году месяцы, если иное не прописано в страховом договоре.

Таким образом, погашать ипотеку раньше установленного договором срока выгодно при аннуитентных и дифференцированных платежах. Оптимальное время для ДП – первая половина срока займа. В этом случае размер переплаты по процентам сокращается в несколько раз.

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам кредитов, долгов и банкротства, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область: +7 (499) 110-71-84

Санкт-Петербург и область: +7 (812) 407-15-68

Также вы можете задать вопрос онлайн-консультанту:

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам кредитов, долгов и банкротства, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область: +7 (499) 110-71-84

Санкт-Петербург и область: +7 (812) 407-15-68

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Нажимая на кнопку «Отправить комментарий» вы соглашаетесь на обработку своих персональных данных.

Please enter your name here