Ипотека вошла в жизнь отечественного потребителя относительно недавно, однако с каждым годом она становится все более распространенной. Несмотря на то, что последнее время видна тенденция к увеличению кредитования, потребности бизнеса на данный момент полностью не удовлетворены.
При таких условиях коммерческая ипотека (бизнес-ипотека) как долгосрочная инвестиция в недвижимость считается одним из самых выгодных механизмов развития экономики. Опыт западных стран демонстрирует, что при должной эксплуатации коммерческой недвижимости ее доходность практически полностью сравнима с любой другой сферой деятельности.
Содержание
Что такое коммерческая ипотека?
Смысл коммерческой ипотеки заключается в том, чтобы кредитовать приобретение коммерческой недвижимости под ее же залог. Отличий от жилищного кредитования практически нет, кроме того, что коммерческая ипотека имеет меньшее время погашения кредита и достаточно высокие процентные ставки. В остальном же процедура оценки заемщика и объекта, требования о наличии первоначального взноса сохраняются.
Еще одним принципиальным отличием бизнес-ипотеки от обычной является то, что законодательство не позволяет компаниям подписывать закладную на недвижимое имущество до заключения сделки купли-продажи. Так, заемщику необходимо сначала приобрести объект, а потом его закладывать, чтобы получить деньги.
Федеральный закон не допускает регистрацию права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой. Договор по такой ипотеке оформляется с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации «О заключении договоров», а также положением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (пункт 1 статьи 9).
Какими преимуществами для заемщика обладает?
Коммерческая ипотека дает возможность представителям малого и среднего бизнеса, а также индивидуальным предпринимателям приобретать складские помещения, торговые, производственные или офисные объекты недвижимости в короткие сроки и на достаточно выгодных условиях.
Основными плюсами коммерческой ипотеки являются:
- возможность отсрочки по уплате основного долга в некоторых банках;
- сравнительно небольшая переплата за пользование заемными средствами за счет небольшого срока возврата;
- вероятность получения кредита в виде кредитной линии, что для многих предпринимателей считается оптимальной формой расчета пониженной кредитной ставки по сравнению с обычными оборотными займами для юридических лиц.
Какие требования предъявляются?
По причине того, что коммерческая ипотека, в отличие от потребительской, больше подходит для представителей бизнеса и является важным условием получения юридическими лицами прибыли, банки выдвигают более серьезные условия к сроку кредитования, первоначальному взносу и процентной ставке.
К заемщику
Коммерческий вид кредитования ориентирован в основном на юридических лиц, которыми могут выступать коммерческие организации или учреждения, но многие банки готовы предоставить такой вид ипотеки и для ИП. При этом на данный момент в некоторых банках предоставляется услуга коммерческой ипотеки и для физических лиц.
Как правило, к заемщику, залогодателю или поручителю предъявляются следующие требования:
- резидентство Российской Федерации;
- наличие государственной доли в уставном капитале предприятия не более 25%;
- отсутствие задолженности перед государственными органами или контрагентами;
- отсутствие процедуры банкротства юридического лица или просроченных векселей.
К недвижимости
Ипотека на коммерческую недвижимость предполагает наличие особых требований не только к заемщику, но и к приобретаемому помещению. Самым важным условием выступает требование, по которому оно должно иметь статус нежилой недвижимости для организации офиса, склада или торговой точки. Помещение должно быть полностью построено, введено в эксплуатацию, оформлено как капитальная постройка, при этом площадь его не должна превышать 150 м кв.
Еще одним существенным условием для получения коммерческой ипотеки является отсутствие обременения недвижимости.
Какие документы нужны?
Поскольку банки предъявляют более жесткие требования для получения коммерческой недвижимости, юридическому лицу придется собрать полный пакет документов, подтверждающих благонадежность и платежеспособность предприятия. В их число входят:
- Документы, подтверждающие личность учредителей бизнеса.
- Правоустанавливающие документы компании – свидетельство о регистрации и постановке на налоговый учет.
- Документы по основной деятельности заемщика (налоговые декларации, отчетность).
- Ведомости и справки, подтверждающие наличие активов в собственности у заемщика.
- Подтверждение положительной кредитной истории заемщика.
- Документы с подтверждением наличия у компании расчетного счета в банке.
Как оформить кредит?
Для коммерческого кредитования применяют несколько наиболее прозрачных и удобных способов.
Способ 1. Оформление залога после регистрации купли-продажи.
Необходимые действия:
- Оформление предварительного договора купли-продажи.
- Внесение покупателем первоначального взноса.
- Регистрация права собственности.
- Оформление залогового договора о зачислении оставшейся части суммы на счет продавца.
Способ 2. Заключение договора о залоге с действующим владельцем недвижимости.
Необходимые действия:
- Внесение первоначального взноса.
- Оформление залога на приобретаемый объект нежилой недвижимости.
- Заключение договора купли-продажи.
- Регистрация сделки нового собственника и перевод оставшейся суммы продавцу.
Способ 3. Создание нового юридического лица для оформления залога.
Необходимые действия:
- Регистрация юридического лица и передача прав собственности на объект новой организации.
- Регистрация сделки купли-продажи и права владения и распоряжения.
- Перевод кредитных средств продавцу.
- Переоформление объекта на нового собственника.
Куда обратиться?
Кроме очевидных преимуществ коммерческого кредитования для юридических лиц на него могут влиять специальные условия отдельных банков. На данный момент в России существует множество кредитных организаций, которые выдают бизнес-ипотеку.
Сбербанк
Бизнес-ипотека от Сбербанка под названием «Бизнес-недвижимость» выдается под залог имеющегося или приобретаемого объекта коммерческой недвижимости. Банк дает возможность использовать заемные средства на погашение задолженности по другим кредитам, а также приобрести строящийся объект у аккредитованного банка на застройщика.
Условия:
- первоначальный взнос – 20% для малого сельхозбизнеса, 25% — для остальных заемщиков;
- ставка – от 11,8%;
- валюта – российский рубль;
- срок – до 10 лет.
ВТБ 24
Банк ВТБ 24 дает возможность купить коммерческое помещение для любых целей. При этом ипотека выдается в форме разового кредита без первоначального взноса при дополнительном залоге.
Условия:
- первоначальный взнос от 15%;
- валюта – российский рубль;
- срок до 10 лет;
- ставка от 16, 5%.
Альфа-Банк
Так как данный вид ипотеки предусматривает выдачу средств для развития бизнеса, заемщик обязательно должен являться индивидуальным предпринимателем.
Условия:
- ставка от 18%;
- сроки кредитования до 25 лет;
- валюта – российский рубль.
Возможно ли рефинансирование?
Поскольку коммерческая ипотека – это новомодное веяние для отечественного банковского рынка, полный спектр услуг для данной категории найти пока сложно. Однако уже появились банки, которые предполагают возможность рефинансирования. Такими кредитными организациями являются Альфа-Банк и Сбербанк.
Таким образом, коммерческая ипотека для юридических лиц дает приобретать недвижимость для осуществления коммерческой деятельности за довольно короткие сроки с минимальными затратами. Жесткий подход банка к данному виду кредитования обуславливается высокими рисками, которые присущи бизнес-ипотеке, однако, несмотря на это, любой заемщик может найти для себя оптимальные условия кредитования.
