В соответствии с действующим законодательством, процедура банкротства застройщика довольно сложна и влечет за собой целый ряд неприятностей для всех, кто участвует в строительстве. Какие причины могут привести строительную организацию к банкротству и каковы особенности этой ситуации, рассказывается в этой статье.
Содержание
Кто такой застройщик
Согласно законодательству, под застройщиком в строительстве рассматривается физическое или юридическое лицо, ИП, которое осуществляет деятельность по финансированию строительства, реконструкции, реставрации, ремонтных работ, благоустройству зданий и сооружений. При этом данная деятельность может осуществляться целиком самостоятельно, либо с привлечением иных подрядчиков для выполнения отдельных видов работ.
Финансирование строительства может вестись за счет собственных средств застройщика, а также за счет других законных источников. Их выбор в определенной степени влияет на дальнейшую судьбу объекта строительства в случае начала судебного производства по делу о банкротстве.
Что такое банкротство
Если говорить самым простым языком, под банкротством понимается ситуация, когда у строительной компании отсутствуют средства и она не в состоянии платить по своим обязательствам. Причинами этого могут быть самые разные обстоятельства:
- стремительный рост цен на стройматериалы, аренду техники и оборудования, услуги подрядчиков;
- низкое качество бизнес-плана;
- большие расходы на оплату судебных издержек;
- против компании были применены мошеннические действия;
- форс-мажор.
Как правило, банкротство сопровождается заморозкой всех счетов застройщика и остановкой возведения объектов. Если застройщик не находит нужной суммы для погашения долгов и возобновления выполнения финансовых обязательств, он имеет право объявить себя банкротом (с ликвидацией компании или без ее ликвидации). В таких случаях по ее репутации наносится серьезнейший удар, вплоть до того, что бизнес придется начинать с нуля.
Еще одной из сторон, которая пострадает от банкротства застройщика, являются дольщики, которым, по большому счету, важен либо возврат уплаченных денег, либо приобретение квартир. Отчасти данная проблема решается посредством эскроу-счетов, через которые дольщики рассчитываются с застройщиками. Процедура действует с 01.07.2019 г. и предусматривает «заморозку» средств дольщиков на специальном счете до момента окончания строительства. Застройщик не будет иметь права распоряжаться этими деньгами, а средства на строительство (если таковых нет), будет брать в кредит. Такая схема призвана минимизировать риски дольщиков на тот случай, если возведение объекта будет прекращено или приостановлено.
Кто банкротит застройщика
Строительная компания может быть признана банкротом исключительно по решению суда. Финансовая несостоятельность наступает, если у застройщика имеются долги свыше 300 тыс. рублей и он не смог расплатиться по ним уже в течение 3 месяцев. Процедуру банкротства могут инициировать и сами дольщики, но это достаточно сложно и дорого. Если пойти таким путем, придется формировать инициативную группу, проводить общее собрание кредиторов, организовывать выборы арбитражного управляющего, решать множество иных важных вопросов и оплачивать услуги привлекаемых для этого лиц и компаний.
Гораздо более простой путь — обращение не в суд, а в местные органы госнадзора, Фонд защиты прав дольщиков или в налоговые органы. Все эти организации обладают законными правами банкротить должников. Нередко происходит и так, что сами госорганы по своей инициативе обращаются в суд с исками о признании банкротами нерадивых застройщиков.
Есть и такой путь, как признание банкротом застройщика по его же собственной инициативе. В этом случае суд выполняет анализ текущего положения дел в компании и по его итогам принимает решение. Если проверка показывает, что строительная компания имеет возможность рассчитаться с дольщиками, ей могут разрешить и далее осуществлять свою деятельность с определёнными ограничениями. При негативном итоге проверки имущество компании реализуется с торгов, а полученные от этого средства направляются для расчета с кредиторами, сама же компания ликвидируется.
Имеются 2 сценария продолжения строительства:
- передача незавершенного другой строительной компании, которая принимает на себя все обязательства;
- организация дольщиками ЖСК — жилищно-строительного кооператива.
Во втором случае объект будет достраиваться собственными силами ЖСК и за средства его членов.
Как узнать о банкротстве
Наиболее часто на практике применяется конкурсное производство. Эта процедура стартует непосредственно после официального объявления о банкротстве. Главным содержанием данного сценария для дольщика является реализация имущества строительной компании, которая позволит ему вернуть свои деньги. Длительность конкурсного производства устанавливается судебным органом, в большинстве случаев оно может длится до 1 года. Суд имеет право продлевать данную процедуру еще на срок до 6 месяцев.
По мнению специалистов, в условиях банкротства застройщиков, всегда сложно определить, что выгоднее дольщику: возвращать уплаченные деньги или ждать квартиру. В соотв. с п. 2 ст. 20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», компания-застройщик должна предоставлять официальные отчеты о своем финансовом положении. Но на практике подавляющему большинству дольщиков эти сведения ничего не скажут, кроме того, некоторые из фирм-банкротов вообще не предоставляют такие данные.
Эксперты рекомендуют дольщикам всегда максимально эффективно использовать время, которое у них есть для того, чтобы определиться. Для этого необходимо сразу после появления сообщения о банкротстве и получения почтового уведомления в течение 3-х месяцев принять однозначное решение: возвращать деньги или продолжать требовать жилье. Трехмесячный срок отсчитывается от даты получения уведомления по почте.
Если этот срок пропущен, дольщик имеет право обращения в суд с соответствующими документами, подтверждающими уважительные причины, по которым он не смог в течение трех месяцев заявить о своем решении.
